État des lieux de sortie : le guide du bailleur
C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui décide de ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie. Voici comment le mener proprement.
Quand et comment le réaliser
L'état des lieux de sortie se fait le jour de la remise des clés, logement vidé et nettoyé, en présence du bailleur et du locataire (ou de leurs représentants). Prévoyez de la lumière du jour, l'état des lieux d'entrée sous les yeux, et de quoi photographier.
Il doit mentionner, en plus du contenu habituel, la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées pièce par pièce.
Usure normale ou dégradation ?
Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, mais pas de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure due au temps et à un usage normal du logement.
| Usure normale (à la charge du bailleur) | Dégradation (imputable au locataire) |
|---|---|
| Peinture ternie ou jaunie après plusieurs années | Murs tachés, troués ou repeints sans accord dans une couleur vive |
| Moquette usée dans les zones de passage | Moquette brûlée ou tachée |
| Micro-rayures sur un parquet ancien | Lames arrachées, dégât des eaux non déclaré |
| Joints vieillis | Équipement cassé, logement rendu sale |
Pour chiffrer la part d'usure, bailleur et locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté dès la signature du bail.
Ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie
- les loyers et charges restant dus ;
- le coût des réparations locatives et des dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux ;
- dans une copropriété, une provision pouvant aller jusqu'à 20 % du dépôt dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes.
Chaque retenue doit être justifiée : photos, devis, factures. Une retenue forfaitaire, sans pièce, est contestable. Les délais de restitution sont détaillés dans notre guide sur le dépôt de garantie.
Si le locataire refuse de signer ou ne vient pas
Ne signez pas seul : un état des lieux non contradictoire n'a pas de valeur contre l'autre partie. Faites appel à un commissaire de justice, qui convoque les parties au moins sept jours à l'avance ; ses frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire.
Gagner du temps le jour J
Avec notre outil, rouvrez le dossier de l'état des lieux d'entrée, passez le type sur « Sortie » et ne modifiez que ce qui a changé : la comparaison est immédiate, photos à l'appui.